FGFD2021004
各镇人民政府、各有关单位：
《佛冈县城镇规划区建设用地容积率管理暂行办法》业经县政府第十五届97次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。实施中遇到的问题，请径向县自然资源局反映。
佛冈县人民政府办公室
2021年11月13日
佛冈县城镇规划区建设用地容积率管理暂行办法
第一条 为规范佛冈县国有建设用地容积率调整行为，保障城乡规划管理的顺利实施，维护房地产市场的正常秩序，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《广东省城乡规划条例》、住建部《建设用地容积率管理办法》和《清远市控制性详细规划管理办法》等法律法规规章和政策的规定，结合佛冈县实际，制订本办法。
第二条 在佛冈县城镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。
第三条 容积率是指一定地块内，总建筑面积（计算容积率部分）与建设用地面积的比值。
第四条 佛冈县城镇规划区内经营性建设用地容积率的管理由佛冈县自然资源局（以下简称“县自然资源局”）负责，佛冈县财政局等部门协同管理。
县自然资源局负责城镇规划区内建设项目容积率调整的组织审核及报批工作，以及办理调整容积率用地手续，重新签订土地出让合同或签订土地出让合同变更协议，核定并征收所需补交土地出让价款；财政主管部门负责入库资金的管理工作。
第五条 以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，县自然资源局应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。
以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向县自然资源局提出建设用地规划许可申请，由县自然资源局依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，同步核发国有土地划拨决定书及建设用地规划许可证。
国有土地需要分割的，建设单位应当向县自然资源局申请核发拟分割后各地块规划条件，县自然资源局依据原规划条件或者经批准的修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图，提出容积率及道路、广场、公共绿地、市政公用设施、公共服务设施的建设要求等规划条件。
第六条 土地使用权人应当严格按照国有土地使用权出让合同约定的容积率和其他规划条件进行建设。任何单位和个人不得擅自变更经依法确定的国有建设用地容积率。因城乡规划修改等原因，符合本办法第十条规定可调整容积率情形的，必须严格按照规定程序进行调整，不得以会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。
第七条 凡有下列情形之一的不得调整容积率:
(一)同一项目用地已完成部分建设，并已公告预售，剩余土地申请调整容积率的（符合第十条规定的用地除外）；
(二)违法建设项目；
(三)项目取得土地后未在规定时间内开发的；
(四)法律法规规定不得调整容积率的其他情形。
第八条 符合下列情形之一的，不再补缴土地出让价款。
（一）工业用地、市政设施用地、非经营性的公共设施用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率而增加容积率的。
（二）土地出让后因宗地分割致使局部地块容积率高于整宗地块平均容积率，但各项计算容积率建筑面积总和未超出规划条件,且经县自然资源局认定符合规划要求的。
（三）为保证地块规划布局更加科学合理，集约节约土地，同一使用权人的相邻土地有条件合宗建设的，由土地使用权人向县自然资源局提出申请重新出具规划设计条件，按合宗后的规模配套基础设施和公共服务设施，但各项计容总建筑面积未增加的。
第九条 建设用地土地使用权人要求提高容积率的，应以批准变更时日为土地评估基准日，即按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。土地使用权人依据调整后的规划设计条件，与县自然资源局重新签订土地出让合同或签订土地出让合同变更协议，补缴土地出让价款后方可办理后续的规划审批手续。
因政府原因依法修改城乡规划导致容积率调整并给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
第十条 国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：
（一）因城乡规划调整或修编造成地块开发条件变化的。
（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要，导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的。
（三）国家、省和市的有关政策发生变化的。
（四）法律、法规规定的其他条件。
第十一条 本办法实施以前，土地使用权出让合同中没有明确容积率的，按以下原则确定基准容积率:
（一）出让时已有批准的控制性详细规划的，以出让时控制性详细规划确定的容积率为基准容积率；
（二）出让时无批准的控制性详细规划，但已有批准的修建性详细规划的，按已批准的修建性详细规划确定的容积率为基准容积率。
（三）出让时既无批准的控制性详细规划，又无批准的修建性详细规划的，参照2002年公布实施的《清远市市区基准地价》中各土地用途对应的基准容积率进行确定（已经县人民政府或佛冈县国土空间规划委员会确定基准容积率的项目及按建筑基底出让的地块除外），具体如下：居住用地（含居住类综合用地、混合住宅用地、商住用地、单一住宅）为2.5；县城规划区范围内的证载用途为综合用地的农民实业用地（或留用地）为3.0，县城规划区范围外的证载用途为综合用地的农民实业用地（或留用地）为2.5；商业服务业用地为1.0；科研教育用地为1.0；旅游用地为1.0；工业用地为1.5。
第十二条 在城镇开发边界范围内结合行政区划、城镇功能等划分用地面积合理、相对稳定的控规单元。在控规单元内进一步细分单元、划分地块，编制地块开发细则，进一步落实和细化规划指标和管控要求。在满足生活圈设施服务半径要求的基础上，地块的容积率可在控规单元内进行综合平衡。
第十三条 以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率调整，实行专家论证制度，论证会专家应选取有一定知名度，具有城乡规划、建筑设计、风景园林、交通规划、给排水、环境科学、历史文化、法律等相关专业中级职称以上的专家，根据项目情况确定专家的专业构成，选取至少5个专家（单数）召开专家论证会。
专家论证后，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公平性、科学性。专家与申请调整建设用地容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避。
第十四条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，按以下程序办理调整审批手续：
（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由。
（二）由县自然资源局审查划拨或出让的国有土地调整容积率是否符合法定规定。
（三）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性和控规修改方案进行专题论证。
（四）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证。
（五）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案。
（六）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报县人民政府批准。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。
（七）经县人民政府批准后，县自然资源局方可办理后续的规划审批。
第十五条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，按以下程序办理调整审批手续：
（一）建设单位或个人向县自然资源局提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容。
（二）由县自然资源局审查划拨或出让的国有土地调整容积率是否符合法定规定。
（三）县自然资源局应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证。
（四）县自然资源局应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证。
（五）县自然资源局依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报县人民政府批准。
（六）经县人民政府批准后，县自然资源局方可办理后续的规划审批。
第十六条 确定有必要的，可将控制性详细规划修改必要性和修改方案编制环节合并开展，提高控制性详细规划修改的工作效率。
第十七条 本办法施行之日起，经依法批准调整容积率涉及需补缴土地出让价款的建设项目，规划报建前必须按规定先缴交完毕所需补缴的土地出让价款，否则，县自然资源局不予办理报建审批手续。
第十八条 建设单位或个人违反本办法规定，擅自调整容积率进行建设的，由有关主管部门依法查处。
第十九条佛冈县城镇规划区建设用地容积率管理除执行本办法外，还应符合国家、省、市现行及最新有关法律法规规章和政策的规定。
第二十条 本办法由县自然资源局负责解释，自2021年11月18日正式施行，有效期3年。
粤公网安备 44182102000023号
